Por unanimidade, os ministros da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiram, em sede de recurso especial repetitivo (Tema 1.113), que a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) deverá ser o valor de transmissão nas condições normais de mercado.

O caso analisado pelo STJ é referente ao Recurso Especial 1.937.821, interposto pelo município de São Paulo contra decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), o qual entendeu que o ITBI deveria ser calculado sobre o valor do negócio jurídico ou sobre o valor venal do imóvel.

O cerne do debate na corte paulista era se a prefeitura de São Paulo poderia utilizar um terceiro parâmetro, que não correspondia necessariamente ao adotado para o IPTU, nem ao que foi realmente pago na transação imobiliária. Ao analisar esse caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o critério adotado pela Prefeitura não poderia ser admitido e definiu que a prefeitura deveria usar ou o valor real da compra, ou o valor de referência para o IPTU, optando pelo maior.

Tal decisão do TJ-SP foi prolatada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, fixando um parâmetro que passou a orientar as decisões sobre o tema naquele Estado.

Entretanto, no STJ, prevaleceu o entendimento do ministro Gurgel de Faria, no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI deverá ser o da transação imobiliária declarado pelo contribuinte, bem como que, em caso de discordância por parte do Fisco, deverá ser aberto processo administrativo com o fito de ser arbitrado um novo valor, se for o caso.

Por fim, foram ainda aprovadas as seguintes disposições: (I) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU; (II) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastado pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio; e (III) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.

Assim, o valor da venda do imóvel assume papel primordial na definição da incidência tributária. Ou seja, a primazia da boa-fé se faz ainda mais imprescindível para não ocorrerem divergências futuras com a administração pública. Nesse contexto, a desconsideração do valor só pode ocorrer se houver irregularidade, conforme os ditames do artigo 148 do CTN.

A decisão em questão transmite uma boa notícia ao contribuinte, uma vez que há diversas operações em que o valor de negociação é substancialmente inferior ao valor arbitrado pelo município, de modo que esse último valor só poderá ser admitido na hipótese de se seguir processo administrativo próprio para esse fim.

Por Lucas Luna, Pâmmela Galvão e Bruna Sales. E-mails: tributário@mellopimentel.com.br e imobiliário@mellopimentel.com.br