A alienação fiduciária é considerada um fator importante no enquadramento jurídico nacional, sobretudo no setor imobiliário, pois permite realizar maiores investimentos no setor, que sofria enormes dificuldades na recuperação de bens fiduciários anteriores à criação do mecanismo.
Recentemente, no julgamento do REsp 1.942.898-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou o entendimento da Terceira Turma e decidiu que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia do financiamento.
Ou seja, não se admite a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997 com a redação dada pela Lei n. 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.
No caso julgado, a demanda objetivando a suspensão do leilão (designado para o dia 28/6/2018) foi distribuída somente 13/06/2018, após a consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciário, ocorrida em 14/5/2018, de forma que não mais seriam aplicáveis as disposições do Decreto Lei nº 70/1966, descabendo ao devedor fiduciante a purgação da mora.
Esse rito está descrito na Lei 9.514/1997 e foi alterado pela Lei 13.465/2017. Ela incluiu o parágrafo 2º-B no artigo 27, para prever que, até o segundo leilão, o devedor fiduciante tem o direito de preferência para adquirir o imóvel.
Há de se considerar que o preço a ser pago pelo bem não é meramente o valor da dívida, vez que deve ser acrescido de encargos e despesas; dos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão "inter vivos" e do laudêmio, se for o caso, além das despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.
Caso exerça a preferência, o devedor ainda deverá arcar com o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel.
Assim, seria mais benéfico se o devedor pudesse simplesmente quitar a dívida com o credor e ficar com o imóvel, sem o leilão. No entanto, essa possibilidade foi vetada pela Segunda Seção, confirmando a decisão anterior da 3ª Turma do STJ. Relatora, a ministra Nancy Andrighi apontou que, com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. A votação foi unânime.
Elaborado por Fernando Arruda.
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