Em 01 de fevereiro de 2024 foi publicado no Diário Oficial da União, a Resolução CMN nº 5.118, que versa sobre o lastro da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e de Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRAs).
Objetivo das novas regras é aumentar a efetividade destes instrumentos financeiros, com um direcionamento mais eficiente para os setores imobiliário e do agronegócio. Com a preservação das ofertas já distribuídas e as ofertas com requerimento de registro de distribuição junto a CVM realizado anteriormente.
A CMN criou expressas vedações a práticas cotidianas do mercado como a emissão de CRI ou CRA com lastro em títulos de dívida emitidos por empresas de capital aberto não integrantes dos setores imobiliários ou do agronegócio, respectivamente.
O Certificado de Recebíveis Imobiliários são instrumentos de crédito, emitidos por companhias securitizadoras, que transformam os créditos a serem recebidos em títulos que podem ser negociados no mercado de capitais. Este certificado envolve negociações de aluguel de terrenos, imóveis residenciais ou comerciais.
Diferentemente das CRIs, o Certificado de Recebíveis do Agronegócio, envolve as negociações relacionadas a venda de insumos e produtos agrícolas, contratos de arrendamento rural, ou seja, negócios relacionados ao financiamento da atividade agropecuária.
A Resolução CMN nº 5.118, através de suas vedações, determinou que passa a ser vedado o lastro de CRIs e CRAs quando o emissor, devedor, codevedor ou garantidor do título de dívida for:
1. companhia aberta ou parte a ela relacionada, salvo se o seu setor principal de atividade – ou seja, o setor do qual provém mais de 2/3 de sua receita – for o setor imobiliário (CRI) ou do agronegócio (CRA); ou ainda
2. instituição financeira ou entidade autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil (BC), ou suas partes relacionadas.
Bem como, por consequência o CMN vedou as operações de cessão, endosso e operações ofertadas à subscrição em que as instituições e as companhias referidas acima retenham quaisquer riscos e benefícios.
Ainda, a Resolução nº 5.118 também vedou que o lastro de CRIs e CRAs sejam direitos creditórios advindos de operações:
1. entre partes relacionadas; ou
2. que destinem seus recursos ao reembolso de despesas incorridas antes da emissão.
Também, restringiu o que pode ser usado como lastro para CRAs e CRIs. Desde a publicação da resolução, não é permitido mais utilizar títulos de dívida de empresas de ações negociadas na bolsa, a menos que sejam do setor imobiliário (para CRIs) ou do agronegócio (para CRAs).
Porém, como dito anteriormente, as novas regras não se aplicam aos CRAs e CRIs que já foram vendidos ou estão em processo de registro antes da entrada em vigor da resolução. Ou seja, os títulos que foram negociados antes da publicação da resolução não sofrerão com as alterações, visando preservar as operações já realizadas.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de acordo com suas competências legais, ficou responsável por criar regras mais detalhadas para seguir essa resolução. Apesar de já estar em vigor, a CVM deverá adotar em breve medidas adicionais para regulamentar a resolução.
Apesar do objetivo de tentar garantir uma maior segurança e transparência nas operações envolvendo CRAs e CRIs, protegendo os investidores e fortalecendo o mercado de securitização no Brasil, as emissões títulos imobiliários e agrícolas, de acordo com a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), tiveram um crescimento, em janeiro de 2024, de 208% em relação em relação ao mesmo período de 2023.
Elaborado por: João Fink e Taís Neves.
E-mail: imobiliario@mellopimentel.com.br
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