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14 | Jun

A aprovação da MP 1.085/2021 e seus possíveis reflexos para o sistema de registros públicos e o ambiente de negócios imobiliários

No último dia 31/05/2022, foi aprovada pela Câmara dos Deputados, após ser emendada pelo Senado Federal, a Medida Provisória n° 1.085/2021, que tem como objetivo unificar o registro cartorário e instituir o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos

A aprovação da MP 1.085/2021 e seus possíveis reflexos para o sistema de registros públicos e o ambiente de negócios imobiliários

   A aprovação da Medida Provisória – que agora segue para a sanção presidencial – traz reflexos significativos ao sistema de registros públicos, visando, sobretudo, a centralização dos atos e serviços a ele vinculados, bem como a prática destes em formato eletrônico.

   O Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP) interligará as bases de dados de todas as espécies de cartórios, tais como os de notas e os de registro de imóveis, sendo gerenciado pelos Oficiais de Registros Públicos de todo o país, através do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico (FICS), por meio do qual os Oficiais contribuirão para o sistema nos termos do regulamento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

   Algumas das facilidades que o SERP traz são: o atendimento remoto a todos os usuários das serventias de registro público; a visualização eletrônica dos atos registrados, averbados e transcritos nos cartórios; a expedição eletrônica de certidões; a recepção e o envio digitais de títulos e documentos; o intercâmbio automático de informações e de documentos entre os diversos tipos de cartório e entes públicos, em geral; o registro público eletrônico de atos e de negócios jurídicos diversos; a consulta on line a gravames, a indisponibilidades decretadas pelo Poder Judiciário e a títulos protestados.

   Destaque-se que o SERP já é previsto desde 2009, através da Lei n° 11.977/2009 – Lei que trata do Programa Minha Casa Minha Vida, só agora vindo a ser implementado através da Medida Provisória aqui tratada. Isto, porque a sua regulamentação na referida legislação não era detalhada, o que impedia sua aplicabilidade.

   Outro ponto que merece destaque é que as inovações da MP, uma vez implementadas, prometem proporcionar maior celeridade aos serviços cartorários. Isso se torna nítido, por exemplo, através da fixação de prazos curtos para a emissão de certidões, de cinco dias, e para o registro de escrituras, que poderão variar entre cinco a dez dias, salvo na hipótese da existência de ônus na matrícula – em que poderá chegar a trinta dias.

   Outra importante novidade que promete aquecer o mercado imobiliário é a instituição da adjudicação compulsória extrajudicial. Esse instituto, que segue a tendência de desjudicialização iniciada com a retificação administrativa e, mais recentemente, com a usucapião, ampliará o rol de procedimentos que poderão ser resolvidos em cartório, sem a necessidade da intervenção judicial, em geral mais custosa e demorada.   

   Na prática, a adjudicação compulsória é requerida pelo promissário comprador quando há recusa do promitente vendedor ou de terceiros na outorga da escritura pública de compra e venda. Dessa forma, agora, através do artigo 216-B, que altera a lei de Registros Públicos (n° 6.015/1973), a obrigatoriedade da lavratura da escritura poderá ser pleiteada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis, sem passar pela Justiça, desde que apresentados todos os documentos necessários à comprovação do direito – inclusive nas hipóteses em que a incorporadora, depois de finalizado o empreendimento, decretar insolvência. Com as alterações, entende-se que também será possível a adjudicação inversa, que se dá quando o promitente vendedor requer que o promissário comprador escriture e registre o imóvel em seu nome.

   Serão necessários para a realização do referido procedimento de forma extrajudicial: o instrumento particular de compra e venda ou de promessa de cessão; prova do inadimplemento, isto é, da não celebração do título de transmissão da propriedade em um prazo de quinze dias após a parte inadimplente ser notificada; ata notarial lavrada pelo tabelião de notas; certidões negativas dos distribuidores comprovando a inexistência de litígio envolvendo o imóvel objeto da adjudicação; comprovante de pagamento do ITBI; e procuração com poderes específicos para tanto.

   Além disso, com a conversão da Medida Provisória em lei, alguns procedimentos já existentes serão alterados, com destaque para a simplificação de alguns atos de registros e averbações da Lei de Registros Públicos (n° 6.015/1973) e da Lei de Incorporações Imobiliárias (n° 4.591/1964), a exemplo do registro da incorporação, da instituição do condomínio e da extinção do patrimônio de afetação.

   Todo esse cenário demonstra que a MP 1.085/2021 veio para desburocratizar e modernizar o sistema de registros públicos e melhorar o ambiente de negócios imobiliários, visando maior segurança jurídica e transparência. Por tudo isso, a conversão da MP em lei, após sua sanção e publicação, promete ser o cerne das pautas que envolvem o Direito Imobiliário pelos próximos tempos.

                       

Por Joana Colaço e Jade Amorim. E-mail: imobiliario@mellopimentel.com.br