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22 | Abr

Considerações acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a diferença entre o valor do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado por sentença na ação renovatória

Mello Pimentel Advocacia

Considerações acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a diferença entre o valor do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado por sentença na ação renovatória

   No que tange ao termo inicial dos juros, importante relembrar, preliminarmente, que a Lei nº 8.245/1991 previu o direito do locatário não residencial à renovação do contrato, por igual prazo, quando preenchidos os pressupostos do seu art. 51, quais sejam, contrato escrito e por tempo determinado, prazo mínimo dos contratos de 5 (cinco) anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, há pelo menos 3 (três) anos.

   Portanto, a ação renovatória é um mecanismo processual para compelir o locador do imóvel não residencial a renovar o contrato de locação, protegendo, assim, o esforço do locatário empresário de tornar sua atividade lucrativa e, de outro lado, impossibilitando que o locador usurpe o afinco alheio para se locupletar indevidamente.

   De outro lado, a legislação de regência não deixa o locador desprotegido e submisso à benevolência do locatário quanto aos termos da renovação e, para tanto, dá a possibilidade de requerer, em sua contestação, a fixação de aluguel provisório, que vigorará a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% do pedido e desde que presentes elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel (art. 72, §4º, da Lei nº 8.245/1991).

   Assim, julgada procedente a ação renovatória, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executados nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, consoante determina o art. 73 da referida lei.

   A questão que se coloca em discussão diz respeito ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre essas diferenças dos aluguéis, uma vez que diversos comandos decisórios determinavam sua incidência a partir do vencimento de cada parcela, ao argumento de que o aluguel fixado na ação renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.

   Sobre o tema, importante anotar que o art. 394 do CC considera em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, enquanto o art. 396 daquele mesmo diploma determina que não incorrerá em mora o devedor quando houver fato ou omissão que lhe seja imputável.

   Salienta-se que os aluguéis provisórios podem ou não ser fixados pelo Magistrado na ação renovatória, mas, independente do seu arbitramento, o locatário deverá manter o pagamento de aluguéis ao locador, seja do valor anteriormente estabelecido no contrato, seja do montante correspondente aos aluguéis provisórios.

   Portanto, a diferença entre os aluguéis que vinham sendo pagos durante a ação e aqueles fixados na sentença é que deve ser objeto de execução nos próprios autos e pagos em uma única parcela, o que implica em definir qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a referida verba. Conjugando os comandos normativos do Código Civil e da Lei nº 8.245/1991, vê-se que a ausência de uma dívida exequível torna inviável a fixação do termo inicial dos juros moratórios como a data do vencimento de cada parcela.

   Nota-se que somente após o trânsito em julgado da sentença condenatória que fixa o valor do aluguel a ser renovado é que se poderá apurar o montante devido e, a partir de então, incidir os juros de mora. Entretanto, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em recentíssimo julgado de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que o trânsito em julgado apenas implica o fato de que o credor das diferenças dos aluguéis possui o direito ao crédito e a pretensão de sua cobrança, o que não pressupõe, necessariamente, a mora do devedor.

  Salientou-se que a mora do devedor não decorre tão somente da exigibilidade da dívida, sendo necessária a interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, conforme determina o art. 397 do CC.

  Desse modo, deve-se perquirir se a sentença da ação renovatória fixa prazo para o pagamento do saldo devedor, haja vista que, se o fizer, a mora do devedor se dará com o trânsito em julgado (mora ex re), mas caso o título executivo judicial não faça referência ao prazo para adimplemento, caberá ao credor interpelar o devedor para pagamento (mora ex persona).

  Toda a sessão de julgamento do REsp nº 1.888.401/DF pode ser assistida no seguinte endereço do YouTube na internet: https://www.youtube.com/watch?v=B9lUNCeTYPc&t=6283s

  Todo o corpo jurídico do Mello Pimentel Advocacia está atento e totalmente disponível para prestar o atendimento necessário, quer seja esclarecendo dúvidas ou entregando soluções a respeito da temática em foco.

 

Elaborado por André Carvalho. E-mail: contencioso.estrategico@mellopimentel.com.br